以房養老怎麽貸到每月3萬元現金流？房子會變銀行的嗎？必知5重點一次了解

台灣邁向高齡化社會，退休理財議題愈來愈被重視。有些退休族或屆退族持有不動產為主、流動性資產不足的情況。在政府的推動下，增加「以房養老」的選項，透過活化資產拿到穩定的現金流，用自己畢生賺的錢過退休生活，又可以在熟悉的環境安養天年。

想靠「以房養老」，一定要了解的5大重點

透過5個重點，評估自己是否適合「以房養老」：

重點1：什麼是「以房養老」？

當我們買房時，先付頭期款，然後銀行貸款，再按月還錢給銀行。萬一沒還貸款，銀行就拍賣房產。

以房養老的概念是反過來的，將「名下無貸款的房產」抵押給銀行，銀行按月支付錢給我們，當貸款契約到期或借款人身故，以處理擔保品的方式償還債務。 

重點2：我的房產可以「以房養老」嗎？

以房養老的基本條件：

無貸款的房產。所有權單純：房產所有權為借款人單獨所有。屋齡限制：屋齡加計貸款期間小于60。

重點3：我的房產「以房養老」銀行每個月可以給我多少錢呢？

林大哥60歲時，在台北林口屋齡20年價值1,500萬的房子，銀行核貸額度1080萬，貸款年限30年（=360期）、年利率2%，每月撥款金額為30,000元。

第1期實領：30,000元第2期實領：30,000元－50元（利息）＝29,950元第3期實領：30,000元－100元（利息） ＝29,900元

以此類推…第201~360期實領：30,000元－10,000元（利息已達扣除上限）=20,000元

為什麼每個月銀行給的錢都不一樣？而且還越領越少呢？「以房養老」銀行每月的撥款會先扣除利息，每期的利息會隨著撥付期數導致貸款本金增加，利息跟著增加，實際可領到的錢就愈來愈少。

多數銀行都有規定： 「扣息上限為月撥付金額的1／3」，超過的利息就開始掛賬，等貸款期滿後，再一次給付給銀行。因為到201期利息剛好到扣除上限，即10,000元，超過的利息開始掛賬。從201～360期， 累計掛賬利息總計636,000元。

所以「以房養老」現金流只是穩定而不是固定。且以房養老貸款的利率是每月浮動計息的，目前台灣開始升息，每個月領的錢還會縮水，累計掛賬利息也會增加。 

重點4：「以房養老」貸款後，我的房產會變成銀行的嗎？

以房養老貸款只有把不動產抵押給銀行，所有權還是借款人。  若借款人林大哥10年後上天堂，子女希望保留房產有3種的方式：

子女以自有資金清償借款360萬。出售房屋來償還，清償後的餘額子女繼承。與銀行協商，由繼承人申請房貸「借新還舊」。

若繼承人不處理，銀行會向法院聲請拍賣房子，賣得的價金先償還銀行借款。若有剩餘會歸還給繼承人，如不足清償會對借款人的其他財產進行追償。 

重點5：壽命超過貸款年限會遇到什麼問題呢？

貸款期間30年到期，只需要清償借款即可贖回房產。那本息是多少？ 林大哥60歲貸款，經過30年90歲時，借款本金為1080萬加上累計掛賬利息總計63萬，合計1143萬，如果沒有清償銀行有權拍賣這間房屋，你就要另外找地方住。

可以依個人條件評估是否適合「以房養老」。更好的方式是，無論現在幾歲，提早做好理財與退休規劃，運用時間的復利效應，才能在退休後擁有好的退休質量。

作者簡介：廖嘉紅（R姐），擁有國家級人身及財產雙證照，超過20年保險經紀人經歷。